当长租公寓遇上全国密集式调控,将成为房地产行业的“新黑洞”?

摘要: 传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期,但最近一两年,“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。限价、限

11-10 20:50 首页 博志成


传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期,但最近一两年,“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。限价、限售等“密集式”调控全面出击,平复了楼市持续多年的燥热,市场各方心态陡变。那么,楼市调控是否存在“时间表”?住房租赁市场的大力发展能否带来住房体系质的改变?


去年“十一”长假前后开始的一轮房地产调控潮已满“周岁”。巧合的是,今年“十一”假期前全国多座城市接连升级楼市调控,再现“密集式”调控。一年时间过去,同样的节点,调控重拳平复楼市持续多年的燥热,楼市众生相也各种各样。赞者有之,叹者有之;有人观望,有人出手。



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“密集式”调控再度来袭


目前,调控依旧是全国楼市的关键词,全国推出限售措施的城市数量已超过40个,消费贷“悄悄”流入房地产市场也陆续得到各地监管部门重视。


自去年“十一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮以来,各线城市房价走势明显分化:热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温,房价过快上涨势头得以遏制,房价涨幅趋于平缓;另一方面,部分三四线城市投资、投机性需求大量进场,房价随之出现一波快速上涨行情。


有鉴于此,调控依旧是全国楼市的关键词。


就在“十一”假期前一周,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政,重点都放在“限售”之上,其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满2年后才能上市交易;南宁要求在主要市区购买第二套及以上住房,须取得不动产权属证书2年方可转让;长沙要求购房满3年方可交易,贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让;石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易;西安还发布了商品房价格调控通知。


随后,宁波、桂林、无锡等城市也纷纷升级楼市调控措施,其中宁波和桂林也出台了相关限售措施。统计显示,截至目前全国推出限售措施的城市数量已超过40个,政策以流动性为切入点,立足于引导居民正确的住房消费行为,与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。


从政策内容来看,从限购、限贷、限价、限售再到“限商”,热点城市组合执行了“五限”措施。数据显示,今年以来已有超过100个县级以上城市发布了各种房地产调控措施约150余次。今年前9个月,全国15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。业内人士杨红旭形容,第四轮房地产调控来了。


除了“五限”措施,消费贷违规流入房地产市场陆续得到各地监管部门重视。此前,消费贷违规流入楼市降低了楼市调控效果,由于消费贷期限短、利率高,若房价回落很容易出现资金链断裂,更进一步断供会将风险引至银行体系。根据易居房地产研究院统计,2017年3月以来全国短期消费贷款同比大幅攀升,新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市。近一个月以来,南京、北京、广州、深圳、浙江、江西等六省市监管层先后发文,强化对消费贷的检查和监管,严控消费贷流向楼市。


此外,银行收紧房贷额度与提高房贷利率,进一步加速楼市“降温”。以深圳为例,根据美联物业提供的深圳商业银行贷款利率数据,深圳建行、工行和中行自9月22日起将首套房贷利率上浮10%;农行则自9月23日起,将首套房贷利率上浮10%。有多位购房者表示,现在去银行申请房贷的时间变长,有的甚至要排到年底。



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楼市调控流下的 “金九”


三季度土地政策制定围绕三个领域展开:第一是在“控地价、控房价、竞自持”等方面出台地方性文件,第二是基于深化土地制度改革方面,第三是从土地集约节约利用角度。这也导致如何获取土地、如何运营之成为房企研讨的重要方向。


自构建“租购并举”住房体系提出以来,各城市在土地出让环节出现了更多元化的因素。


北京一直是反应迅速者。9月29日,《北京城市总体规划(2016年-2035年)发布。提到北京市未来五年新供应各类住房150万套以上。其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%。产权类住房中,商品住房约占70%,保障性住房约占30%。商品住房中,共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。共有产权住房中,70%面向本市户籍人口,30%面向非京籍人口。


城市规划背后即反映出当前土地出让规则之变。开始有更多纯租赁用地、共有产权用地及限售类用地出现,成为一大新趋势。


业内人士严跃进注意到,从当前土地出让规则来看,主要出现几种模式。第一是限价,通过设定最高土地价格、配建保障房和其他住房等方式进行。第二是限购,比如在上海实行拿地评分制,这是类似限购的做法,类似管制都说明土地市场也和房产市场一样,存在僧多粥少的现象。第三种是政府窗口指导,所以开始出现部分地块由国企拿下更有优势,这在租赁型用地推出方面表现明显。



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调控时间表:租赁成破局焦点


楼市调控是否存在“时间表”?其实,“密集式”的楼市调控实质是为了改变预期,而这一年来的房地产调控不是简单地控制房价,而是由传统“结果管理式”的调控手段,转向基于长效机制的多维调控,构建“租售并举”长效住房制度。


在“密集式”的楼市调控背景下,市场参与各方或许都在考虑,调控是否存在“时间表”?


严跃进表示,调控的出发点主要是为了稳定市场,当然稳定市场的一个很核心内容就是稳定房价。目前潜在的上涨态势还是很明显,需要积极进行管控。另外,宏观经济表现还不错,对于房地产本身的依赖程度也会降低,预计调控政策会延续到明年上半年,即明年上半年政策思路不会变,到了明年下半年市场交易和价格如比较低迷,那么调控可能会放松。


易居房地产研究院副院长杨红旭表示,观察政策演变下的市场发展,从2006年以来全国楼市经历了两轮政策刺激和三轮政策抑制,目前处于本轮政策抑制的第四波,今年以来房价增速已见顶回落。本轮房地产周期上半场,房地产调控是主导,而下半场货币、金融、信贷则成为主导。从走势来看,本轮楼市上涨周期中华东和华南累计房价增幅领跑,而以北京和天津为首的城市二手房房价已经出现下跌,预计2018年将是楼市“寻底年”。


深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,调控政策出台表面上是为了抑制成交,实质是为改变预期,这一效果确实达到了,例如目前的深圳市场。对于本轮调控持续时间,徐枫预计将持续到2019年左右。


对于房企而言,中骏置业研究总监赵建伟认为,目前一线城市地价已经被抬高,但房价却有所“限制”,所以从房企发展的角度,需要不断思考限价等措施到底什么时候会放开。不过,有一点值得肯定的是当前政策具有较强的持续性和稳定性,可能部分政策在某些时间和阶段会微调,但总体仍将保持稳定。


有观点认为,与以前相比,这一轮房地产调控不是简单地控制房价,而是由传统“结果管理式”的调控手段,转向基于长效机制的多维调控,构建“租售并举”长效住房制度。其实,近几个月来全国各地似乎将更多精力放在住房租赁政策带来的影响上。相比调控,住房租赁市场发展的影响相对缓慢但持久,也有可能带来住房体系质的改变。徐枫认为,租赁市场处于初始化的阶段,应该说在未来的2到3年之内会有翻天覆地的变化,租赁市场应该是未来的一个红海。



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长租公寓的“黑洞”


土地出让规则变化对于习惯了传统招拍挂方式的房企提出了不少挑战。如何获取土地以及如何运营这些新出让方式获取的地块是目前房企内部研讨的一个重要方向。其中长租公寓运营模式是房企难以绕开的一个细分领域。


链家集团董事长左晖表示,从其他国家的情况来看,租赁市场中,机构扮演着重要角色。例如日本,机构持有或管理的房源比例为83%,美国则为30.4%。而在中国,机构进入租房市场才刚刚起步,市场占有率极低。这意味着,机构在增量和存量上都有巨大机会。


左晖注意到,地产商、中介机构、酒店管理公司以及其他由资本推动的企业,都想在这个市场中分一杯羹。但他认为,租赁市场并不像想象的那么容易。“出租率达不到92%,这生意就没法做了。”经过几年努力,链家自如的出租率终于稳定在这个水平上。


据左晖透露,链家今年会达到50万间租赁房源持有量,这个规模与其他机构有数量级上的差异,但罗马不是一天建成的,业务承载平台——链家自如,已运营五年时间。“这个市场不仅有机会,还有巨大的黑洞。账必须算得特别细,要是能扛到超过10万间的规模,再往上才能有效益。”


不盈利是长租公寓目前最大的“黑洞”。我们对目前试水长租公寓的房企整体进行了摸底调查发现,目前绝大部分企业未找到合理的盈利模式。


已经试水公寓市场两年有余的世联行,该业务目前仍然处于亏损阶段。公司2017年中报显示,由于扩大公寓管理规模,上半年公寓管理业务收入为0.68亿元,同比增长494.78%,但是成本同比增加1.13亿元,资产服务业务毛利亏损0.33亿元,同比下降211.91%。


新城控股高级副总裁欧阳捷认为,政府推出租赁土地是为了解决房价过高问题。但租赁住房用地要求70年的自持年限,这会沉淀大量资金,其租金回报率低至1%-2%,无法覆盖资金成本。因此,目前长租公寓“根本不赚钱”。其盈利主要来源于租金,而目前市场无法接受长租公寓租金出现大幅增长。


欧阳捷认为,租赁市场是“赚慢钱”的方式,可能要10-20年才能看出是否盈利,这与目前主流开发模式相悖。对于租赁地块,欧阳捷的看法是,民营企业难以承受,国有企业操作此事也难以为继,这会带来越来越高的负债率。他也不太认可目前对长租公寓四五年能回本的观点,“长租公寓四五十年能不能回本都不知道,未来不可预知”。


严跃进认为,租赁用地后续如何开发,是目前企业的困惑所在,实际上租赁产品本身也是市场化的一种产品,那么也需要在租赁本身寻找突破口。他认为,租赁应该围绕有较多租赁需求的区域进行投资,否则租赁用房也会出现空置难题;另外,租赁房源要在资金回笼方面做新的测算和考虑,尝试用证券化的方式来解决。在目前环境下,财政补贴尤其是对租客和房企进行补贴,都是有必要的。


2017年10月27日—10月29日

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“租售并举”时代真的要来了!近日,九部委联合印发住房租赁新政,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并选取了12个城市开展住房租赁试点引发市场广泛讨论。


此前多个一二线城市已显露相关迹象:今年以来,天津、北京、广州、杭州等多城均推出“竞自持”地块,开发商成为70年超级房东,所建项目只能出租不能售卖;7月初,上海在全国首推租赁住房用地,所建物业严格按照“只租不售”模式管理;17日,广州首次提出保障“租购同权”;杭州今年建成政府租房租赁平台。业界普遍认为上述政策均将对房地产行业产生深远影响。


住房租赁必将成为行业避无可避的发展趋势,如何应对未来“房东”身份的转变,长租公寓或将成为房企在楼市下半场制胜的筹码!,但目前长租公寓运营商普遍陷入重投入,利润被挤压,回报期长的泥潭,那么房企该如何正确方式进入长租公寓,运营的风险又该如何防范?


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